每经记者 陈植    每经裁剪 马子卿    

　　“咱们正密切热心数据中心（IDC）纳入REITs的落地弘扬，在合当令机启动关联形貌的申报责任。”一位新式基建形貌投资基金结伙东谈主向记者暴露。

　　前年8月1日，国度发展转换委发布的《对于全面鼓吹基础设施领域不动产投资相信基金（REITs）形貌常态化刊行的见告》（以下简称《见告》）谨慎彭胀。《见告》将新式基础设施等纳入可申报的行业范围。

　　在业内东谈主士看来，新式基础设施涵盖数据中心类、东谈主工智能算力支抓等基础设施形貌。前年4月，证监会发布的《成本市集就业科技企业高水平发展的十六项措施》说起，支抓有条款的新基建、数据中心等新式基础设施以及科技翻新产业园区等刊行科技翻新领域REITs。

　　这令业界宽阔预期数据中心纳入公募REITs依次正悄然提速。上述新式基建形貌投资基金结伙东谈主向记者分析说：“毕竟，跟着数字经济茁壮发展，行为数据规画处理的底层基础设施，数据中心对数据经济发展的撑抓作用日益显现。此外，数据中心规划利润率相对较高，运营周期较长，也合适REITs金钱对收益得当、高比例分成的要求。”

　　科智辩论发布的《2023—2024年中国IDC行业发展计划说明》炫耀，2023年中国数据中心IDC业务市集规模达到5078.3亿元，较2022年增长25.6%，其中，传统IDC业务的市集规模达到1456.4亿元，同比增长6.4%。预测到2028年，跟着AI算力需求与数据经济抓续发展，国内传统IDC市集规模将特出2500亿元，2024年—2028年时代的年化复合增长率达12.6%。

　　记者致密到，部分产业成本早已积极运作数据中心形貌刊行公募REITs。前年4月18日，滋润科技发布公告流露，拟以外洋信息云聚核港（ICFZ）形貌-数据中心A18建筑形貌偏执从属设施开刊行为底层金钱，开展基础设施不动产投资相信基金（REITs）试点申报责任。

　　一位业内东谈主士向记者暴露，尽管业界对数据中心纳入公募REITs的祈望值较高，但面前尚无数据中心纳入REITs的案例。他以为，一是关联部门对数据中心运营老练度、事迹认知性及可抓续性的要求较高，不少零落永恒营收认知性数据的数据中心仍需不雅察；二是数据中心的高能耗，亦然影响它们能否纳入REITs的一大身分。

　　他告诉记者，前些年投产运营的部分数据中心PUE值（PUE值代表着电能哄骗后果，PUE值越接近于1，示意能效阻抑水平越高）仍达到1.5，巧合合适监管部门的环保低碳运营要求。面前，部分地区已入部属手要求PUE值特出1.3的数据中心继承绿色低碳更正或征收别离电价，导致这些数据中心濒临新的规划波动性，令监管部门继承相对严慎的REITs刊行评估举措。

　　记者多方了解到，为了能尽早满足公募REITs刊行鸿沟，一方面，越来越无数据中心引入机灵化运营处分系统，进一步缩短悉数这个词数据中心的能耗；另一方面，继承高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等新开发，尽可能减少开发能耗以缩短PUE值。

　　值得致密的是，跟着市集对数据中心纳入REITs预期升温，产业成本与投资成本初始“闻风而动”。前年11月，世纪互联与内行保障集团旗下另类金钱投资处分平台内行投资控股有限职守公司共同成立Pre-REITs基金，投向算力中心等大型数据中心金钱。

　　据悉，这只Pre-REITs基金拟投向世纪互联位于江苏省苏州太仓市的数据中心形貌，后者的运营IT容量约210兆瓦（MW），为互联网、政府、企业客户提供算力基础设施底座，将来这个形貌的运营IT容量有望扩展至逾300兆瓦。

　　上述新式基建形貌投资基金结伙东谈主告诉记者，前年下半年以来，不少成本都在积极施行投资处于Pre-REITs阶段的数据中心，尤其是机柜租售率永恒保抓在90%以上、客户续租率高度认知、产权通晓、PUE值低于1.2的数据中心取得他们高度喜爱。

　　在他看来，一朝数据中心纳入公募REITs刊行，关联的Pre-REITs阶段数据中心估值也将水长船高，给这些提前布局的成本提前带来可不雅的申诉。

　　所谓数据中心（IDC），主如果指领有高速互联网接入带宽、高性能局域集聚、安全可靠的机房环境等开发设施，以及专科化处分、完善配套应用就业的平台。通过数据中心，IDC就业商向各行业企业客户提供互联网基础平台就业（就业器托管、编造主机、邮件缓存、编造邮件等），以及各类升值就业（形貌的租用就业、域名系统就业、负载平衡系统、数据库系统、数据备份就业等）。

　　比年，跟着数字经济茁壮发展，加之5G、东谈主工智能、物联网等前沿技能抓续兴起，企业的数据算力与数据处理需求呈现指数级增长，催生数据中心投资建筑“一浪高过一浪”。

　　“前些年，场所政府、电信就业商、大型产业成本与股权投资基金，致使房地产企业与部分中小企业都争相涌入这个赛谈，斥巨资在各地投资营建数据中心。”前述新式基建形貌投资基金结伙东谈主告诉记者。这某种进度也变成数据中心运营水准不皆。比如，部分较早投产运营的数据中心莫得设立配备双回路管线的备用发电机组与不终结电源及后备蓄电板，且PUE值抓续高于1.4。

　　他暴露，跟着数据中心市集抓续发展，昔时两年进犯数据中心的成本主要以大型产业成本与大型金融成本为主，这一方面有助于数据中心在建筑初期就引入使用高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等开发，令PUE值昭着下跌；另一方面在制冷、消防、散热、认知供电、故障预警处理等方面具有更好的收效。

　　记者获悉，这无形间驱动数据中心市集倚强凌弱依次加速。对众无数据中心下旅客户而言，数据中心的运营认知性是他们最垂青的策动，这需要数据中心在“风、火、水、电”（即制冷、消防、散热、抓续供电）等方面具备极高的智能化运营才能，确保数据中心的故障率抓续保抓在最低水准。此外，数据中心的PUE值越低，对应的运营性价比更高，亦然卑劣企业高度致密的一个策动。这也导致不少由中小企业投资建筑的数据中心不绝被动退出市集，因为后者成本金有限，难以加大制冷、消防、散热、认知供电、故障预警处理等方面的参加，进一步栽培数据中心理柜运营性价比与运营认知性。

　　在这位新式基建形貌投资基金结伙东谈主看来，恰是前些年数据中心运营水准错杂不皆，加之部分数据中心是租借地盘厂房投资建筑（租约到期就存在较大的后续运营不祥情趣），亦然关联部门对数据中心纳入公募REITs剿袭相对严慎的魄力。

　　记者还了解到，跟着数据中心市集竞争热烈，此前数据中心还经验机柜租售价钱下滑，导致部分数据中心运贸易绩认知性相应回落，这亦然关联部门重心评估数据中心运营老练度与业务营收永恒认知性的一大原因。

　　在业内东谈主士看来，尽管市集竞争趋于热烈，但跟着AI算力需求抓续更生，将来故障率极低、PUE值处于行业最低值、智能化运营才能较强、客户定制化就业才能杰出、配套就业皆全的大型数据中心理柜租售价钱有望回升且形成更抓久的营收认知性，令其有望在纳入公募REITs方面更有概率“脱颖而出”。

　　记者了解到，数据中心能否纳入REITs，还与数据中心PUE值能否合适监管部门顽劣耗运营要求有着一定相关。

　　所谓PUE值，是评价数据中心能耗后果的一项紧迫策动，是数据中心铺张的悉数动力与IT负载铺张的动力的比值。具体而言，PUE值是数据中心总能耗/IT开发能耗的比率。其中，数据中心总能耗涵盖IT开发能耗、制冷、配电等系统的能耗，其值大于1，越接近1标明非IT开发耗能越少，即能效水平越好与能耗阻抑才能越高。

　　为了积极落实社会经济低碳环保运营，不少场所政府与关联部门也积极继承行径。前年11月，北京市经信局、市发改委等部门发布《北京市存量数据中心优化责任决策（2024—2027年）》，将指示存量数据中心完成绿色低碳更正。自2026年起，对PUE值高于1.35的数据中心征收别离电价。

　　北京市经信局对此诠释，这项责任决策将指示存量数据中心完成绿色低碳更正、转型为智能算力中心、促进绿色电力消纳，提高存量数据中心能效、碳效水平，编削本市存量数据中心“老、旧、小、散”形貌，鼓吹数据中心集约化、绿色化、智能化建筑。到2027年，杀青本市数据中心能效水平全面达到场所顺次，年均PUE值缩短至1.35以下，集约高效、绿色低碳的数据中心高质地发展形态基本形成。

　　对此，北京市鉴定化能耗在线监测和节能监察，按时更新存量数据中心台账，将PUE值高于1.35的存量数据中心纳为重心监测对象，加速完成存量数据中心更正、转型等优化责任。

　　上述新式基建形貌投资基金结伙东谈主以为，这意味着各地数据中心要纳入公募REIts，需先满足当地对数据中心PUE值的监管要求。但要作念好这项责任，不少数据中心操作难度也不小——一方面需引入智能化运营系统，灵验缩短各个业务顺次的能耗，另一方面需参加崇高资金投资建筑高温冷冻水空调系统、高效冷却塔等，显耀减少开发能耗。

　　在他看来，尽管比年数据中心市集竞争热烈令数据中心理柜租售价钱有所下跌，但数据中心全体运营年化利润率仍在10%以上，令不少数据中心开发就业商与原始权柄东谈主有填塞财力抓续强化数据中心的环保低碳运营才能，抓续降顽劣耗与PUE值。

　　“面前，越来越无数据中心原始权柄东谈主与开发就业商都意志到，只好将PUE值压低到1.2以内，才有较高概率满足刊行公募REITs的准初学槛。”这位新式基建形貌投资基金结伙东谈主直言。除此以外，由于央求刊行公募REITs的数据中心需“自抓物业”，因此不少数据中心开发就业商都在继承举措收购物业，力求达到刊行公募REITs的关联门槛。前些年，不少数据中心开发就业商为了缩短投产成本，继承租借厂房地盘方式，但这类租借物业方式难以满足REITs央求的要求，导致不少数据中心被挡在公募REITs刊行的门外。

　　跟着数据中心纳入公募REITs刊行的市集预期升温，Pre-REITs投资模式悄然火热。除了世纪互联与内行投资控股有限职守公司共同成立Pre-REITs基金，稠密新式基建产业投资基金都在加大数据中心Pre-REITs投资力度。

　　“他们一方面自主投资建筑运营大型数据中心，奋发强化后者的业务运营得当性与可抓续性，另一方面也在谄谀产业成本共同投资业务运营老练度高、产权通晓、PUE值低于1.2、具备较高刊行REITs后劲的大型数据中心。”前述新式基建形貌投资基金结伙东谈主告诉记者。此前，有多家新式基建产业投资基金找到他们，贪图共同投资多家处于Pre-REITs阶段的大型数据中心，但受多重身分影响，这些成本运作合营都不明晰之。

　　然而，这些新式基建产业投资基金仍在四处寻求产业成本，参与这些大型数据中心的Pre-REITs投资。

　　世纪互联关联负责东谈主对媒体示意，行为前置权柄性融资，Pre-REITs对数据中心后续刊行公募REITs的促进作用，主要体面前四大方面：一是成本在一级市集提前锁定优质数据中心金钱，有助于为公募REITs刊行提供定制化形貌或针对性的更正升级；二是通过Pre-REITs，公募REITs团队不错提前介入，缩短REITs刊行的前期材料准备时辰成本；三是Pre-REITs能提前对具有精熟后劲的数据中心形貌进行筛选、培育与运营，直至老练并合适公募REITs刊行要求，为公募REITs培育优质金钱与扩募储备；四是行为权柄性融资，Pre-REITs能灵验缩短形貌公司的债务水平，从而起到扩大投资规模与提高投资后果的作用。

　　“面前，处于Pre-REITs阶段的数据中心对投资成本的彩选要求也特别高。”这位新式基建形貌投资基金结伙东谈主告诉记者。在引入新成本栽培运营才能同期，数据中心原始权柄东谈主与开发就业商还垂青这些新成本能否带来新客户，进一步栽培数据中心的机柜租售率与业务运营得当可抓续性，从而缩短个别客户临时退出所带来的数据中心营收波动性。

　　他指出，当年关联部门对数据中心刊行公募REITs的审核要求也在趋严，一方面会从严审核数据中心的置地、土建、能评、立项、验收、能耗策动（PUE）等材料，要求数据中心各个业务顺次均杀青合规运营，且领有当地政府垄断部门出具的“无异议函”；另一方面会重心施行数据中心的客户相关认知性与营收可抓续性，幸免个别客户俄顷撤退导致数据中心营收出现昭着跳水，导致REITs分成金额相应大幅缩水。

　　在这位新式基建形貌投资基金结伙东谈主看来，尽管Pre-REITs投资“升温”，但能合适Pre-REITs要求的数据中心数目未几。尤其是面前不少数据中心开发运营商要价较高，令部分潜在投资者打了退堂饱读。毕竟，数据中心从Pre-REITs到刊行公募REITs，仍存在着诸多不祥情趣，这亦然投资者不肯高价接盘的一约莫津原因。

　　在全球REITs市集，专注数据中心投资运营的REITs产物数目并未几。限制2023年底，在好意思国成本市集，专注数据中心投资运营的REITs产物主要有两款，辩别是Equinix（纳斯达克：EQIX）和Digital Realty（纽交所：DLR）；在亚太市集，涉够数据中心投资运营的工业房地产投资相信REITs主如果吉宝数据中心相信（Keppel DC Reit）、丰树工业相信（Mapletree Industrial Trust）、升起瑞资（Ascendas REIT）、凯德印度相信（CapitaLand India Trust）等。

　　面前，这些涉够数据中心投资运营的REITs分成率均特出5%，跑赢其他类别REITs。因此前者为了保抓较高的分成率，对收购数据中心形貌设定严格的准初学槛，令运营才能处于行业顶尖水准的少量数数据中心才能概率纳入REITs收购或单独刊行REITs产物鸿沟。

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